При приёмке квартиры в новостройке фигурируют три документа: акт приёма-передачи, акт осмотра (дефектная ведомость) и претензия застройщику. Каждый из них выполняет свою функцию. Разберём, когда какой составлять, что должно быть в каждом — и покажем реальный образец заполнения дефектной ведомости.
Коротко о главном
- Акт приёма-передачи подписывает только тот, кто проверил квартиру целиком — не торопитесь
- Акт осмотра (дефектная ведомость) фиксирует дефекты с привязкой к нормативам — без ссылок это просто список пожеланий
- Если застройщик отказывается подписывать — составьте акт в одностороннем порядке и отправьте заказным письмом
- Можно подписать акт приёма-передачи с замечаниями: пометьте «с замечаниями, перечень прилагается»
Акт приёма-передачи
Это главный документ. Подписав его, вы подтверждаете, что квартира соответствует условиям ДДУ и принимаете её в собственность. После подписания — ремонт за ваш счёт (за исключением гарантийных случаев).
Акт приёма-передачи составляет застройщик. В нём указаны:
- Данные застройщика и дольщика
- Номер и дата ДДУ
- Адрес и характеристики квартиры (площадь, этаж, номер)
- Факт передачи ключей и документов
- Показания счётчиков на дату передачи
Не подписывайте акт, пока не провели полноценный осмотр. Застройщик может торопить — это его интерес, не ваш. По 214-ФЗ у вас есть 7 рабочих дней на осмотр после получения уведомления.
Акт осмотра (дефектная ведомость)
Если при осмотре обнаружены дефекты, составляется акт осмотра — его часто называют дефектной ведомостью. Это перечень всех выявленных недостатков с привязкой к помещениям.
Что должно быть в акте осмотра:
- Дата и место осмотра
- Данные участников — дольщик, представитель застройщика (ФИО, должность)
- Перечень дефектов — конкретное описание каждого: что, где, в каком помещении
- Ссылки на нормативы — какой ГОСТ, СП или СНиП нарушен
- Фотоматериалы — фото каждого дефекта (номер фото лучше указать в тексте акта)
- Подписи обеих сторон
Образец заполненной дефектной ведомости
Ниже — пример реально заполненного акта осмотра для квартиры с предчистовой отделкой. Именно такие формулировки придают документу юридическую силу.
| № | Помещение | Описание дефекта | Норматив | Требование |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Гостиная | Трещина в стяжке, длина 40 см, ширина 3 мм, расположена у несущей стены | СП 29.13330.2011, п. 8.11 | Устранить до подписания акта приёма-передачи |
| 2 | Спальня | Отклонение стены от вертикали — 9 мм на высоту 2,8 м (западная стена). Допуск для 3-го класса — 4 мм | ГОСТ Р 72509-2026, табл. 5.1 | Устранить в течение 30 дней |
| 3 | Кухня | Отсутствие тяги в вентиляционном канале. Лист бумаги А4 не удерживается у решётки | СП 60.13330.2020 | Устранить до подписания акта приёма-передачи |
| 4 | Санузел | Пустоты под плиткой пола — при простукивании монеткой глухой «бубнящий» звук вместо звонкого в 3 плитках (правый угол у двери) | ГОСТ Р 72509-2026, п. 5.2.3 | Заменить плитку с восстановлением слоя затирки |
| 5 | Электрощиток | УЗО не срабатывает при нажатии кнопки «Тест» | ПУЭ-7, п. 7.1.76 | Заменить УЗО, повторная проверка |
| 6 | Окно в гостиной | Конденсат между стёклами стеклопакета (нижняя часть левой створки) | ГОСТ 24866-2014 | Замена стеклопакета |
| 7 | Входная дверь | Зазор между полотном и коробкой: снизу — 12 мм (допуск 3–4 мм по периметру). Перекос | ГОСТ 31173-2016 | Регулировка петель или замена коробки |
* Для несущественных дефектов срок устранения устанавливает сам дольщик — «разумный срок» по ст. 7 п. 2 214-ФЗ. «30 дней» в образце — пример такого срока, не законодательная норма.
Почему ссылки на нормативы критически важны
«Стена кривая» — субъективная оценка, которую застройщик оспорит. «Отклонение стены от вертикали превышает допуск 4 мм на высоту до 3 м по ГОСТ Р 72509-2026» — юридический факт. Именно нормативная привязка делает акт осмотра документом, а не списком пожеланий.
Как подписывать акт если застройщик торопит
Один из самых частых сценариев: представитель застройщика говорит «у нас ещё 20 человек ждут, все уже подписали, всё нормально». Алгоритм действий:
- Спокойно скажите: «Я проведу осмотр в соответствии с 214-ФЗ. У меня есть право на полноценную проверку»
- Начните осмотр по зонам, фиксируйте каждый дефект в сервисе или блокноте
- Если давление продолжается — включите диктофон (запись легальна без уведомления другой стороны по ГК РФ)
- Не подписывайте акт приёма-передачи до завершения осмотра и составления дефектной ведомости
Можно ли подписать акт с замечаниями
Да. Если дефекты несущественные (не препятствуют проживанию), вы можете подписать акт приёма-передачи, сделав в нём пометку: «Подписано с замечаниями. Перечень дефектов отражён в Акте осмотра от (дата), который является неотъемлемой частью настоящего акта».
В этом случае застройщик берёт обязательство устранить несущественные дефекты в согласованный срок. Вы получаете ключи и можете начинать ремонт. Акт осмотра при этом должен быть подписан обеими сторонами.
Два сценария после осмотра
Дефектов нет — подписываете акт приёма-передачи, получаете ключи. Это идеальный сценарий, но на практике дефекты находятся почти всегда.
Дефекты обнаружены — подписываете акт осмотра (дефектную ведомость) с представителем застройщика. Акт приёма-передачи не подписываете до устранения существенных дефектов. Застройщик обязан устранить их в срок до 60 дней с даты акта осмотра (ПП РФ №2380). Вы также вправе не ждать и сразу потребовать денежную компенсацию или возмещение расходов на самостоятельное устранение (ПП РФ №2380, ред. от 30.12.2025).
Если застройщик отказывается подписывать акт осмотра
- Составьте акт осмотра в одностороннем порядке
- Направьте его застройщику заказным письмом с уведомлением и описью вложения
- Сохраните квитанцию — это доказательство уведомления
Далее — претензия застройщику с требованием устранить дефекты. Если игнорирует — Роспотребнадзор или суд.
Гарантийные сроки
- 5 лет — конструктив (стены, перекрытия, фундамент)
- 3 года — инженерное оборудование
- 1 год — отделка (с 01.01.2025 по 214-ФЗ)
Доказать гарантийный случай без зафиксированного акта осмотра при приёмке — значительно сложнее. Подробнее о правах дольщика — в статье «Приёмка квартиры по ДДУ».
Акт осмотра без нормативов — просто бумажка
Сервис «Принял» привяжет каждый дефект к конкретному ГОСТу или СП, рассчитает стоимость устранения и подготовит DOCX-отчёт с претензией для застройщика.
Попробовать сервис